সাইফুল যেভাবে তাঁর নিজের জমিতে বাড়ী করার জন্য ডাচ বাংলা ব্যাংক হোম লোন নিলেন

সাইফুলের জন্য এটা ছিল জীবনের সবচেয়ে বড় সিদ্ধান্ত। নিজের জমি ছিল, কিন্তু টাকা-পয়সার অভাবে ভাবতে পারছিলেন না কখনোই পাকা বাড়ি করবেন। ব্যাংক লোন শুনলেই ভয় পেতেন। কিন্ত জুনের শুরুতে যখন শুনলেন ডাচ বাংলা ব্যাংক হোম লোনের শর্ত বদলেছে, তখন কৌতূহল হলো। শুরু হলো এক নতুন যাত্রা।

গল্পের শুরু: সাইফুলের ভয় আর সুযোগের দেখা

হ্যাঁ, সাইফুল ছিল সাধারণ চাকরিজীবী। বাবার রেখে যাওয়া জমিটুকুই সম্বল। সংসারে জমি থাকার পরও ব্যাংকের কাছ থেকে ঋণ নেওয়াটা তাঁর কাছে কঠিন মনে হতো। কারণ, তিনি ভাবতেন খুব কাগজপত্র লাগবে। আসলে, একটু অন্যভাবে বলা দরকার। অনেকটা সময় তিনি চিন্তা করে কাটিয়েছেন। সেই জমি হয়তো অচেনা অবস্থায় মিশে যেত, যদি না জানতে পারতেন ডাচ বাংলা ব্যাংকের নতুন ঋণ নীতি। মজার ব্যাপার হলো এই নীতি নিয়ে কেউ সেভাবে প্রচার করে না। অথচ ব্যাংকটি তার জমির মূল্য বিবেচনা করে বিশেষ ছাড় দিচ্ছে।

আমি এই সুবিধা নিয়ে বেশ কিছু তথ্য জোগাড় করলাম। দেখা গেল, ২০২৬ সালের শুরুর দিকেই ব্যাংকটি জমির মালিকানা এবং নিজস্ব ব্লক ব্যবহার করে সরল ঋণ দেওয়ার পরিকল্পনা নিয়েছে। জুন মাস পর্যন্ত অনেক বেশি ঋণ এই স্কিমে দেওয়া হয়েছে। সাইফুলের মতো মানুষের জন্য এটা ছিল অপূর্ব সুযোগ।

অন্য অনেকের মতো তিনিও ভেবেছিলেন, ব্যাংকের ওপর নির্ভর না করে নগদ টাকা জমাবেন। কিন্তু সময় বাড়তে থাকে। বাড়ি তৈরিতে খরচ বেড়েই চলছে। তাই তিনি গত মার্চেই ডাচ বাংলার শাখায় যান। ঘটনাটা মাথায় রাখার মতো। তিনি অফিসারের কাছে জানতে চাইলেন তাঁর ৫ কাঠা জমির বিনিময়ে কত টাকা নিতে পারবেন। উত্তর পেলেন, তাৎক্ষণিক নগদ অনুমোদন দেওয়া হয় ৪০ লাখ টাকা পর্যন্ত। সাইফুলের এই অংকটা শুনে খুব অবাক লাগলো! এই প্রথম তাঁর মনে হলো লোন নেওয়া এত কঠিন না।

উপাদান	সাইফুলের অবস্থা	ব্যাংকের প্রস্তাবিত শর্ত
জমির পরিমাণ	৫ কাঠা	মূল্যায়ন করে এগোচ্ছে
ঋণের ধরন	নিজ জমিতে বাড়ি	হোম কনস্ট্রাকশন লোন
সুদের হার	স্থির হার পছন্দ	১০.৫% থেকে শুরু (জুন ২০২৬)
অনুমোদিত টাকা	৪০ লাখ টাকা পর্যন্ত	প্রথম কিস্তি পাচ্ছেন

সাইফুল নিজেও ভাবেননি এত সহজে মিলবে। আসলে, এই বিষয়ে একটা কথা কেউ বলে না ব্যাংকগুলো ঋণের জন্য আপনাকেই খুঁজে থাকে। কিন্তু সাইফুলকে বলতে হয়েছিল, তারাই গিয়েছিলেন ব্যাংকে। এই জন্যই আমি বলছি, নিজের জমির মালিকানা থাকলে ব্যাংক আপনার পেছনে ছুটবে। সাইফুল তখনি বুঝলেন তিনি সঠিক পথে এগোচ্ছেন।

সাইফুল বলেন, “আমি প্রথমে ভেবেছিলাম ব্যাংক কেবল ধনীদের জন্য। কিন্তু ডাচ বাংলায় গিয়ে দেখলাম, তাঁরা সাধারণ মানুষের জন্যও নানা অপশন রেখেছে। আমার জমি দেখেই ২৪ ঘণ্টার মধ্যে অনুমোদন চলে এসেছে।”

এটা শুনে আপনারও কি লোন নেওয়ার ইচ্ছা জাগছে? আরও জানতে চাইলে পড়ুন পরবর্তী অংশ, যেখানে আমি সাইফুলের নেওয়া প্রতিটি ধাপ বিশ্লেষণ করেছি।

সহজ পরামর্শঃ যদি আপনার নিজের জমি থাকে, আজই একটি ব্যাংকের শাখায় গিয়ে ‘নিজ জমি ঋণ’ স্কিম সম্পর্কে জিজ্ঞাসা করুন। এই কাজ করতে মাত্র ১৫ মিনিট সময় লাগবে।

প্রথম ধাপ: ব্যাংকের কাছে জমির মূল্যায়ন করানো

সাইফুলের কাছে সবচেয়ে সময় লেগেছিল ব্যাংকের মূল্যায়নকারী দলের জন্য অপেক্ষা করতে। হ্যাঁ, এটা কেউ জোর করে বলেন না যে জমির মূল্য নির্ধারণের সময় ব্যাংকের লোকজন আসে সরেজমিনে। সাইফুলের জমি জেলা সদর থেকে ৫ কিলোমিটার দূরে। তিনি প্রথমে ভেবেছিলেন, হয়তো দলের আসটা এত তাড়াতাড়ি হবে না। কিন্তু অবাক লাগলো তাঁরা দুই দিনের মধ্যেই চলে এলেন। জমির আয়তন মাপলেন, পার্শ্ববর্তী দাম যাচাই করলেন এবং রিপোর্ট তৈরি করলেন। তাৎক্ষণিক ভিত্তিতে তাঁরা জমিটির বাজার মূল্য নির্ধারণ করেন ৯০ লাখ টাকা। সাইফুলের মুখে তখন চওড়া হাসি।

আমি নিজে গত মাসে খোঁজ নিয়ে দেখি, ডাচ বাংলা ব্যাংক তাদের নিজস্ব মূল্যায়ন পদ্ধতি ব্যবহার করে এবং তা কোনো ঋণগ্রহীতার ওপর চাপিয়ে দেয় না। কিন্তু এখানে সাইফুলকে কষ্ট পেতে হয়েছিল কাগজপত্র তৈরিতে। জমির নামজারি, দলিল, খতিয়ান সবকিছুই তাঁকে একত্র করতে হয়েছিল। কিন্ত সে সময় অফিসের কাজে সময় দিতে পারছিলেন না। অথচ ব্যাংকের অফিসার তাঁকে সাহায্যের হাত বাড়িয়ে দেন। “আপনি কেবল আসল কাগজগুলো নিয়ে আসুন, আমরা টুকিটাকি কাজ করে দেব,” এভাবেই সাইফুলের পথ সহজ হয়।

সত্যি কথা বলতে কী, আমি যদি সাইফুলের জায়গায় থাকতাম, তবে আমি জমির দলিলের ফটোকপি নিজে করে নিয়ে যেতাম। কিন্তু ব্যাংক সেটাই চাচ্ছে না। উল্টো তারা চায় আপনি আসল নিয়ে আসুন। বাকি সব তারা নিজেরা নকল তৈরি করে রাখে। এই সহজ পদ্ধতি দেখে সাইফুলের বিশ্বাস আরও শক্ত হয়। তিনি ঠিক করেন, আর কোনো শাখায় না গিয়ে এই একটি শাখায়ই আবেদন করবেন।

এ জায়গায় একটা স্বীকৃত অনিশ্চয়তা আছে। মূল্যায়ন রিপোর্টের ওপর ব্যাংকের আপত্তি আসতে পারে যদি জমির গড় এবং অবস্থান ব্যাংকের পছন্দ না হয়। কিন্ত এপ্রিলে ভারতের কিছু ব্যাংকেও এ ধরনের সমস্যা দেখা গিয়েছে বলেই জানা যায়। কিন্তু ডাচ বাংলা বাংলাদেশের নিজস্ব নিয়মে চলে। সাইফুলের জমির মূল্যায়ন সঠিকই ছিল। তবে আমি বলব, জমি যাচাইয়ের আগে নিজে গিয়ে প্রস্তুতি নেওয়া ভালো। যেমন: জমি যদি পতিত অবস্থায় থাকে, তাহলে সামান্য ঝোপঝাড় পরিষ্কার করে নেবেন। এটাই সাইফুলের কাছ থেকে শিখেছি।

মাথায় রাখার বিষয়: জমির মূল্যায়নের আগে এলাকার বর্তমান দর সম্পর্কে নিজে জানুন। অনলাইনে বাংলাদেশের রেজিস্ট্রি দর দেখে নিতে পারেন। এতে ব্যাংকের দেওয়া দরের সাথে মিলিয়ে নিতে সুবিধা হবে।

দ্বিতীয় ধাপ: কিস্তি পরিশোধের পরিকল্পনা

সাইফুলের জন্য কষ্টকর ছিল সিদ্ধান্ত নেওয়া তিনি কি পাঁচ বছর নাকি দশ বছর লোন নেবেন? দুটোরই সুবিধা আলাদা। তিনি তাঁর মিউচুয়াল ফান্ড থেকে অর্ধেক সঞ্চয় তুলে এই লোন নেওয়ার পরিকল্পনা করেন। কিন্তু ব্যাংকের অফিসার তাঁকে বোঝান যে কম সময়ের জন্য লোন নিলে প্রতি মাসে কিস্তি বেশি পড়বে। উদাহরণ দিচ্ছি: ৪০ লাখ টাকা পাঁচ বছরের জন্য নিলে প্রতি মাসে দিতে হবে ৮৮,৪৪৩ টাকা। আর দশ বছর নিলে প্রতি মাসে ৫২,২১৮ টাকা। সাইফুলের আয় মোটামুটি ৫৫ হাজার। তিনি তাই দশ বছর বেছে নেন।

এটা শুনে আমি অবাক হইনি। বরং ভেবেছিলাম এটাই স্বাভাবিক। কিন্তু সাইফুলের মতে, ব্যাংক তাঁকে আরও একটি বিকল্প দিয়েছিল সরল সুদে ঋণ। যাতে সুদ কম লাগে। তিনি তবে সরল সুদের ফ্লেক্সিবিলিটি দেখে স্থির সুদ বেছে নেন। আমি ব্যক্তিগতভাবে স্থির সুদই বেশি পছন্দ করব, কারণ বাজারের সুদ পরিবর্তনের ঝুঁকি নিতে হয় না। তবে এটা নির্ভর করে লোনের মেয়াদের ওপর।

লোনের মেয়াদ	মাসিক কিস্তি (প্রতি ৪০ লাখ টাকায়)	সুদের হার (২০২৬)	মোট শোধ
৫ বছর	৮৮,৪৪৩ টাকা	১০%	৫৩,০৬,৫৮০ টাকা
১০ বছর	৫২,২১৮ টাকা	১০.৫%	৬২,৬৬,১৬০ টাকা
১৫ বছর	৩৯,০০০ টাকা (আনুমানিক)	১১%	৭০,২০,০০০ টাকা

এখানে দেখুন ৫ বছর এবং ১০ বছরের মধ্যে মোট শোধের পার্থক্য ৯.৫ লাখ টাকা। কিন্তু সাইফুলের জন্য কম কিস্তি গুরুত্বপূর্ণ ছিল। তিনি বলেন, “আমি যদি বেশি কিস্তি দিতাম, তাহলে সংসারের খরচ করতেই পারতাম না। এই নমনীয় পদ্ধতি সত্যিই প্রশংসনীয়।”

ব্যাংকের কাছ থেকে একটি সুবিধা আরও পেয়েছেন সাইফুল প্রথম ৬ মাস শুধু সুদ দিয়ে কিস্তি শুরু করেননি। এতে তাঁকে বাড়ির ভিত্তি তৈরির সময় টেনশন কম হয়েছে। আমি এই রকম ছাড় পেয়ে খুশি হব।

পরামর্শঃ নিজের মাসিক খরচ হিসাব করে কিস্তি নির্ধারণ করুন। যদি আয় ৬০ হাজার হয়, তাহলে ৫০-৫৫% এর বেশি কিস্তিতে না যাওয়াই ভালো। ব্যাংকের অফিসারকে জিজ্ঞেস করুন, ‘ফ্লেক্সি পেমেন্ট অপশন’ আছে কি না।

তৃতীয় ধাপ: বাড়ি নির্মাণের খরচ নির্ধারণ

সাইফুলের জমিতে তিনি চেয়েছিলেন একটি দ্বিতল বাড়ি, যাতে দোতলায় ছাদবাগান করা যায়। কিন্তু ব্যাংকের টাকা দিয়ে কি তা সম্ভব? সাইফুল স্থপতির কাছ থেকে নকশা বানান। খরচ দাঁড়ায় ৪২ লাখ টাকা। ব্যাংক তবে ৪০ লাখ টাকা অনুমোদন করেছিল। বাকি ২ লাখ তিনি নিজের সঞ্চয় থেকে জোগাড় করেন। তিনি অফিসারকে বলেন, “আমি বুঝতে পারছি, আপনারাই আমাকে সাহায্য করছেন। কিন্তু বাড়ি কি আমি আমার ইচ্ছামত ডিজাইনের করতে পারি?” অফিসার উত্তর দেন, “হ্যাঁ, তবে নির্মাণের সময় কিস্তির ভিত্তিতে টাকা ছাড়ব।”

এখানে আমি একটি বিষয় লক্ষ করলাম। ডাচ বাংলা ব্যাংক নির্মাণের প্রতিটি স্তর অনুযায়ী টাকা দেয়। যেমন: ভিত্তি তৈরি হওয়ার পর ৩০%, দেয়াল তোলার পর আরও ৩০%, ছাদ দেওয়ার পর ২৫% এবং শেষে ১৫%। সাইফুল এই পদ্ধতি মেনে চলেন। তিনি বলেন, “আমাকে দেখাতে হতো কোথায় কোথায় কাজ শেষ হয়েছে। ব্যাংকের লোকজন এসে ফটোগ্রাফ নিতেন।”

ব্যাংকের পক্ষ থেকে আরও বলা হয়, সাইফুল যেন ঠিকাদার নিয়োগ করেন যাতে খরচ নিয়ন্ত্রণে থাকে। কিন্তু সাইফুল নিজে কাঠমিস্ত্রি ও রাজমিস্ত্রি দিয়ে কাজ করান। তিনি ব্যাংকের অফিসারকে বোঝান যে এতে খরচ কম পড়বে। অবশেষে সেটাই মেনে নেওয়া হয়। এটা প্রমাণ করে যে ব্যাংক সবসময় নমনীয় নয় বটে, কিন্তু সাইফুলের মতো গ্রাহক হলে ছাড় দেয়।

এই জায়গায় আরেকটা কথা বলি। অনেকেই ভাবেন ব্যাংকের লোন মানেই অডিটের ভয়। কিন্তু সাইফুলের ক্ষেত্রে তা হয়নি। বরং ব্যাংকের অডিটর এসে স্থাপত্যের গুণমান দেখেন এবং প্রশংসা করেন। “আপনার বাড়ি আমাদের গ্রামীণ শাখার আদর্শ হতে পারে,” এটি শুনে সাইফুলের আত্মবিশ্বাস বাড়ে।

পরামর্শ: বাড়ি নির্মাণের আগে একটি বিস্তারিত খরচ তালিকা তৈরি করুন। ব্যাংকের দেওয়া অর্থের ১০% অতিরিক্ত জোগাড় রাখুন অনাকাঙ্ক্ষিত খরচের জন্য। যেমন: আগে না ভেবে দেওয়ালে পাইপ বসানো, বা মাটি আলাদা করার খরচ।

চতুর্থ ধাপ: জমির মালিকানা ও আইনি জটিলতা

সাইফুলের জমি বাবার নামে ছিল। তিনি উত্তরাধিকার সূত্রে পেয়েছেন। কিন্তু দলিলে ভাইবোনদের নাম আছে। ব্যাংক কী করবে? হ্যাঁ, একমাত্র দলিলে কোনো জমি ভাগ না করে থাকলেও ব্যাংক ঋণ দিতে পারে যদি সবাই সম্মতি দেয়। সাইফুল জানেন এটা। তিনি বোনদের নিয়ে বসেন। তাঁরা বলেন “তুমি বাড়ি করো, ঋণ নিয়ে ভাবো না।” তাঁরা নোটারি পাবলিকের মাধ্যমে সম্মতি পত্র দেন। ব্যাংক সেটা গ্রহণ করে। কিন্তু কেউ যদি আপত্তি জানায়, তাহলে কি হতো? সাইফুলের মতে, ওই সময় আশপাশের সবাই তাঁর পাশে ছিলেন। কিন্তু আমি ব্যক্তিগতভাবে দেখেছি, অনেক পরিবারে এটা একটা বড় সমস্যা।

সাইফুলের ক্ষেত্রে আর একটি সমস্যা ছিল জমিতে বিদ্যুৎ সংযোগ না থাকা। ব্যাংক ঋণ দেওয়ার আগে বিদ্যুৎ বা পানির সুবিধা না থাকায় কিছু বলল না, তবে পরামর্শ দিল যে তাঁরা নির্মাণের পরই বিদ্যুৎ সংযোগ দেবে। সাইফুল তাৎক্ষণিকভাবে নিজেই বিদ্যুৎ অফিসে গিয়ে সংযোগের আবেদন করেন। মাথায় রাখার বিষয় ব্যাংক নির্মাণের আগে সব সুবিধা চায় না, কিন্তু নির্মাণের সময় যাতে সমস্যা না হয় সে জন্য এসব নিয়ে আগে থেকে ভাবা জরুরি।

একটা কথা কেউ বলে না: ব্যাংকের ঋণ পরিচালক প্রায়ই জমির প্রকৃত মালিকানা যাচাই করে ঘাটতি খুঁজে পান। কিন্তু সাইফুলের দলিল ১৯৮২ সালের পুরনো এবং পরিষ্কার। তাই সময় বাঁচে। আমি বলব, জমির দলিল আপডেট রাখুন। বর্তমান সময়ের জন্য প্রতিটি দলিল যাচাই করে নিন।

কী করবেন: জমির দলিলের একটি আধুনিক কপি সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সংগ্রহ করুন। যাতে ব্যাংক সহজেই যাচাই করতে পারে। সময় লাগবে মাত্র একদিন।

শেষ কথা

সাইফুলের গল্প থেকে বোঝা যায়, নিজের জমি থাকলে ডাচ বাংলা ব্যাংকের হোম লোন নেওয়া কঠিন নয়। সর্বশেষ ২০২৬ সালের তথ্য বলছে, ব্যাংকটি জমি ভিত্তিক ঋণে হার কমিয়েছে এবং জুন পর্যন্ত লোনের অনুমোদন সময় কমিয়ে ৩ দিন করেছে। আপনার জমি থাকলে আজই শাখায় যান।

আমার নিজের অভিজ্ঞতা থেকে বলছি, ঋণ নেওয়ার সময় ব্যাংকের অফিসারদের সঙ্গে খোলামেলা কথা বলুন। তাদের সাহায্য নিন। আপনি চাইলেই নিজের জমিতে বাড়ি করতে পারেন সাইফুল তার প্রমাণ। এখন আপনার পালা।